深圳市经济学会副会长、深职院经济社会研究中心房地产研究所所长 邓志旺 中国城市竞争力研究会执行秘书长 李赤军 星河集团深圳公司副总经理 刘 刚 深圳中原地产事业一部营销总监 周 俊 邓志旺：龙华正成为城市新中心 话题一 深圳北上，城市新中心格局呈现 研究城市化，重点之一是研究城市空间格局的变化。比如深圳现在的中心是哪里，未来的中心是哪里。城市中心普遍从老的中心发展，发展到一定阶段往外转移，转移过程中就形成了新的中心。龙华新区就是一个例子，总的来说，龙华有三大优势成为深圳的新中心：第一是地理优势，龙华在整个深圳2000平方公里土地的正中心，这个地理中心是不能改变的。第二，龙华正好又是深圳的交通中心，随着地铁5号、4号线开通，高铁以及新彩隧道、坂银通道开通后，龙华成为交通中心，便利通达深圳各个区域，这一优势使之发展更具想象。第三，龙华已经逐步发展成为深圳的居住中心。据估算，未来住进龙华的居民将达到80-100万人口，是整个深圳白领最集中的区域之一。 龙华再发展将成为深圳的商业中心，深圳白领、高消费人群逐步转移到龙华后，龙华很快会成为一个商业中心。最后，龙华会发展成为深圳的商务中心，新区建设起点高，基础设施好，道通畅，很多企业准备往新中心转移。此外，已经规划了北站商务中心，总部经济，所以，深圳北上是必然的，龙华发展一定会看齐市区核心区域。 李赤军：龙华新区的经济地位决定了其中心价值 国务院已经批复的《深圳城市总体规划（2010-2020）》中明确指出，今后深圳要建成国家经济中心城市、现代化国际城市。其中，广东省委省及深圳市委市早在2012年就把龙华新区定位为深圳市转型升级示范区、特区一体化示范区、现代化国际中轴新城。 龙华新区的经济地位确定后，市委市、区高度重视，投资2000亿打造龙华新区，规划1461亿用于北站商务中心区、深圳高科技总部建设。未来五年内将新增26370个公办学位以及艺术中心、图书馆、交响音乐中心等等。片区的变化日新月异，基础设施方面利好频频，深圳北站、新彩隧道通车；深圳北站商圈、红山文化商圈逐步成型；水榭春天、星河盛世等高端住宅涌现。两年前，水榭春天的房价是1.7万左右一平方米，现在已经3万了，如果不是中心，价格很难如此迅速上涨。 话题二 龙坂区域迎来深圳中心机遇 ：星河一直踩着规划找机遇 对于城市的发展，房地产商应该是基于政策、规划最敏锐的。深圳的快速发展一直体现到今天，不仅是因其经济和背景决定了深圳未来发展的资源优势，在房地产层面的供求一直也是一大重点。土地供应短缺决定了深圳依然坚挺的房价。作为开发商在获取好的土地资源的时候需要有一个慎重的判断。罗湖、福田、南山，寸土寸金，民营开发商很难获取相对优质的土地，但是星河集团25年来却获得了很多中心区土地。当星河获得土地那一瞬间仅仅是一个新开发的区域，并不是中心，而后来大部分成为中心。从星河国际、星河世纪再到星河丹堤，星河一直踩着城市规划的点去找机遇。 星河集团找机遇向来两点原则：第一，产业发展空间最大的区域。星河已经在福田占据了先机，未来先机到底在哪里？以中心区现在的行政中心划一个半径，10公里以内找到可发展以商务为主导的城市空间极少，而在龙华，还有很多未建设、未完善的空间，且这个空间里又有强大的城市规划、国家规划。所以，星河早在两年前就把未来五年战略定义在龙华。第二，劳动力、居住密集的区域。龙坂片区居住了整个深圳超过1/3的劳动力，不管是一些企业的高管还是中坚力量，包括以服务业、制造业、高新技术为主的产业，深圳未来产业方向的核心力量都在龙坂片区。除了“星河传奇”和“星河WORLD”，未来星河集团会更有力地去争取龙坂片区的一些项目，因为龙坂片区未来有更大的发展机会，企业发展有新动力。邓志旺：抓住机会或少奋斗十年 整个龙华中最核心的商务市场是以北站为依托的高科技产业园区，其带动的价值远高于华为、富士康所带动的龙坂片区最早的成长。以科技、研发、金融为主导的，以总部经济为主导的高端产业的进驻才是这个片区发展真正的核心动力。高端产业的发展必然带来大量高端收入群体，他们将来在这里工作，就近居住。 未来北站商务中心，从800多万平方米建筑面积测算下来，至少有50万就业人口，高端就业人口有20至30万，可以想象他们有多大的购买能力？他们愿意付什么价格买区域的房子？那个时候区域房价上涨趋势会更明显。而现在这里的房价，只要和同品质的房子比较，就会发现它的价值远远比想要比较的产品的性价比高，这是龙坂最大的机会。如果有需要，买得起，这个时候是一个机会，如果抓住了，将来会少奋斗10年。 周俊：龙华人居中心价值 本月下旬在白石龙会有一个地块拍卖，业内包括星河等很多发展商对这块地高度重视，预计该地块楼面均价在2.2万以上，因为龙华是整个深圳最热的两个区域之一，一个是前海，一个是龙华新区。比较这两个区域，龙华新区之前被定位为福田后花园，现在是城市新中心，就投资力度而言，花2000个亿打造龙华新区；从与关联度来说，龙华新区关口口岸开通后，25分钟就可以到达，大量国际资本将会集中到这个区域；对比房价的角度，前海的均价已经到6、7万，而龙华新区才3万，是前者的50%，所以其升值潜力非常大。 “星河盛世”刚开盘时均价是2.1万，最后收官时个别单位已经要3.1万了，这还是一年半前的行情。在龙华，3万只是一个起步，理由至少有两点：第一，无论中海拿的那块地还是白石龙，地价已经去到2.2-2.5万/平方米。从建造成本来说，如果不实现3.5万及以上的价格，项目就不值得经营了。第二，轨道交通方面，东往西深南、北环、滨海这道不容忽视，南往北已经打通两条，福龙、新彩，最快下半年坂银也会通。这通道通车后，整个片区会迎来更大的发展空间，很多发展商看中的就是这点。 话题三 星河助力龙华腾飞 打造人居地理标杆 李赤军：星河集团是出色的城市运营商 中国城市竞争力研究会研究城市竞争力，同样也研究企业的竞争力。星河集团到现在已经走过25载，25年无论对个人还是对一个集团，必定历经风风雨雨。此时此刻，坐而论道，看到继“星河盛世”之后星河集团又一力作“星河传奇”在龙华亮相，本身就说明了星河集团的实力。此外，其竞争力还体现在项目规划设计方面，包括丰富的产品线、商业业态、学校、酒店、园林景观等，还能把一些现代化智能化的科技配套融入项目；在土地储备、人才资源等方面，星河也具备强大竞争力。 ：星河传奇为奋斗中的深圳人而来 作为1/4中心区的建成者、运营者，星河集团25年来一直深耕深圳的中心区，有着多种综合业态运营经验及强大的资源整合能力，包括商业、学校、酒店等，打造了星河国际、星河cocopark、星河第三空间、星河世纪，星河丹堤等标杆项目，还有龙华片区2014年重点打造的星河传奇。 星河集团董事长黄楚龙说，“‘星河传奇’要做成精品，这是星河为龙华、为深圳的献礼”。在研究精品过程中，星河发现有一代人是一直需要大家去了解、去铭记或者需要去尊敬和认可的，那就是在深圳从第一代的创业人到第二代人，再到第三代的奋斗人。这个精品要能符合深圳现在正在奋斗的第三代人，能成为近20年内深圳的一个传奇，所以这个项目叫“星河传奇”。 在打造“星河传奇”过程中，星河围绕产品设计、园林、立面、户型及项目的所有配套做了充分研究论证，在设计、用材、用料每一个细节上都是豪宅标准。星河传奇的建筑设计仿造了迪拜帆船酒店楼面线性打造，整个立面线条感非常好，全部以幕墙主导，楼体高度达到120米，从项目天际线上刷新了整个片区的地标，也刷新了整个龙华片区的豪宅形象；还有泰式宫廷园林，分成五个泰式园林元素打造，包括华欣行宫、清迈园林、泰式酒店、泰式节庆广场，园林绿化覆盖率很高，树种种类丰富，同时泳池面积也很大，这样的园林设计不仅难度大，而且很花钱；在整个建筑层面的用材，也突破了星河原有的成本线，包括土建、窗墙、门锁、厨房等，比刚需楼盘丰富了1倍的成本和人工。 “星河传奇”整个项目业态布局包括国际人文住区、高端公寓、国际酒店、3万平方米Coco系商业、3200平方米幼儿园、六星级架空层泛会所，是一个满足住、吃、玩、乐、子女教育、老人关爱等全方位需求的人居综合体。星河传奇要把最好的产品给到一直以来在深圳努力奋斗的第三代人，提升他们的生活品质。 周俊：星河传奇产品独特，满足多种置业需求 目前，“星河传奇”有80-160平方米的高拓展产品，80平方米的户型可以拓展到3房，87平方米的户型可以做到四房，在满足日常居住阔绰的前提下，无论是空间格局还是景观朝向都做了较好的融合，完全可以满足首改、再改家庭的居住需求。 一方面，“星河传奇”特别适合工作地点变化比较多的置业群体。无论在深圳哪个区域工作，这个距离都在合理范围内。另一方面，适合比较想创业的人。龙华这个地方的优势在哪里？例如马上要起来的总部，这里有一个良好的办公，员工上班、居住在龙华，创业成本大大降低。 延伸内容： |